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    20大标杆房企上半年拿地排行榜出炉

    发布时间 : 2016-8-3 11:22:06

    相比2015年,2016年上半年,标杆大房企拿地更凶猛,拿地成本更高。值得关注的是,作为行业风向标的标杆房企们,在今年不再是仅盯着一线城市寸土寸金的土地资源,而是把更多的目光聚焦到二线城市。

    中国房地产报记者统计的20大标杆房企上半年拿地排行榜显示,今年上半年,万科地产、保利地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、绿地等20家标杆房企拿地总建筑面积约8322万平方米,同比增长88%;拿地金额约为3505.24亿元,同比上升 89%。拿地面积与金额均同比大涨,这源于年初以来房地产市场销售大增,再加上国内融资环境持续宽松,房企手握重金,砸出一个又一个地王,对土地市场热情远超2015年。

    具体来看:碧桂园上半年拿地建筑面积共计3269.03万平方米,同比大增537%,成为拿地 最猛的房企;而万科以611.9亿元拿地款(同比增长151%)夺下20大标杆房企拿地金额排行榜桂冠;绿城中国也以单价34316元/平方米的平均拿地 成本,成为拿地最贵的房企,其在2016年上半年的拿地成本是2015年同期的18倍。

    今年上半年,拿地金额上涨最迅猛的房企是绿城中国和雅居乐,两家企业的拿地金额分别同比大增6773%、1911%。有分析表示,这源于该两家企业去年拿地较少且主要布局在三四线城市,而今年两家企业均新增了热门一二线城市地块,且拿的是高价地王地块。

    随着楼市进一步分化,房企拿地更加集中于一线城市和周边的“强二线”城市,尤其是南京、苏州、合肥等热点二线城市。这些房价飙涨的热点城市也催生了更多地王横空出世,但高价地王能否顺利转嫁到高房价并得到市场认可尚未可知。

    一个有意思的现象是,在众知名房企拼命拿地的同时,有一家房企却异常“淡定”地一块地都没拿,即越秀地产。同样表现“淡定”的还有金地集团,无论是拿地金额还是拿地面积,均同比下降86%。

    中国房地产报记者统计的20大标杆房企拿地面积排名榜显示,今年上半年拿地最凶猛的房企是碧桂园,新增土地储备3269.03万平方米,是去年上半年拿地面积的6倍多,而平均土地成本为每平方米1566元,同比涨30%。碧桂园今年上半年共计拿地 支出512.03亿元,同比增长723%,而在2015年全年碧桂园拿地金额为560亿元。

    众所周知,碧桂园有其固定的项目开发模式,即以一线和二线城市周边的区域大盘、“县城大盘”为主要产品。2015年,碧桂园曾在上海、深圳、广州密集斩获3个一线城市项目,彼时碧桂园官方对外宣称“尽管(公司)加大了核心城市的投资,但战略重心依然是潜力城市,因为中国的城镇化已经进入城市群发展阶段,中国经济更加凸显经济圈发展版图。”在这样的策略下,进入2016年上半年,碧桂园依旧着力加码三四线城市布局,并且在云南曲靖、楚雄布局的基础上首入昆明,寻求新的规模扩张。

    碧桂园公司总裁莫斌曾公开表示,对于三四线城市而言,公司将主打改善型需求,锁定三四线城市富裕人群的需求。在地理位置的甄选和户型打造上将更加严格,将选取县城的中心地带或地级市的中心与近郊接合部进行拿地。价格方面,会比同地域的其他楼盘高出10%至20%。

    布局区域大盘、“县城大盘”的策略使得碧桂园走上不一样的开发路线,其销售业绩同样表现不俗。在克而瑞统计的2016年上半年中国房地产企业销售百强排行榜中,碧桂园的排名升至第三位,上半年销售金额1226.2亿元,同比上升127%。

    不过,多家机构均在2015年底至2016年4月间下调对碧桂园的评级,理由均为碧桂园拿地过于激进,恐将降低毛利率。国泰君安在其2016年3月的研报中表示,在去库存压力下,房地产销售均价将难以恢复高位,随着土地成本上升,预计碧桂园毛利率将保持低位。

    与碧桂园的激进形成鲜明的对比,今年以来越秀地产并未能如信达地产等国企那样成为土地市场上的 主角。相反,越秀地产今年上半年一块地都未拿。有业内人士分析,其原因很可能是一直为越秀地产拿地买单的越秀国资基金“不准备玩房地产了”。而越秀地产自 身由于前几年激进拿地扩张导致的“后遗症”毛利率、净利率双双下滑、负债率上升等问题仍在消化中,没有了财力支持的越秀地产,如何拿地是个难题。

    在20大标杆房企拿地成本排行榜中,绿城中国成为拿地最贵房企,平均土地成本34316元/平 方米,同比增长1675%。据中国房地产报记者统计,绿城中国在上半年仅拿了4块地,但几乎都是高价地。今年2月3日,中交绿城九龙仓联合体以51.35 亿元拍下北京市朝阳区将台乡驼房营村地块,根据成交价测算,该地块的楼面地价约为5.5万元/平方米,未来售价将在10万~12万元/平方米。3月23 日,绿城中国又以45368元/平方米的楼面地价摘下杭州潮鸣艮山地块,成为杭州新单价地王,总价格37.35亿元,溢价率达109.38%。绿城方面的 竞买代表在拿地后表示,该地块将做成兰园的升级产品,该项目未来售价有望突破8万元/平方米。

    位列拿地成本排行榜第2名的房企是中国金茂,平均拿地成本为24055元/平方米,同比增长 993%。中国金茂在今年上半年共计拿了9宗地,同样都是高价地。中国金茂联合电建地产和首开股份分别在南京、深圳和杭州连下4宗地块,合计成交总价达到了216亿元。此外,中国金茂今年还分别在青岛、宁波和天津取得若干地块。而在中国金茂今年陆续参与获取的这些土地中,天津、南京、深圳、杭州等地块都成为区域内的总价或单价地王。尽管多个地块是拥有地王标签的高价地块,但公司管理层仍然认为会取得较高的毛利润。

    中国金茂执行董事李从瑞认为,“高毛利主要是来自于土地的获取,要看能否在不同的周期踩准时点,同时看到这个土地未来的价值;第二就是做改善性的需求。”“公司过去几年确实拿了一些高价地,当时拿下这些地块的时候觉得价格很高,但是到今天这些地块其实价格已经很低。”

    拿地成本排行榜第3名是雅居乐地产,上半年平均拿地成本达19172元/平方米,同比大增 4199%。其中,5月24日雅居乐以27.45亿元总价竞得苏州一宗地块,楼面地价16902元/平方米,溢价率为154%;6月1日,雅居乐斥资 17.91亿元拿下郑州一宗地块,楼面地价为24129元/平方米。“雅居乐看好苏州、郑州后市发展。”雅居乐投资中心总经理卜炜表示。

    万达集团则拿了最便宜的地,上半年平均拿地成本仅1552元/平方米,拿地成本比最擅长拿便宜地块的碧桂园(1566元/平方米)还要低。

    相比2015年,2016年上半年,标杆大房企拿地更凶猛,拿地成本更高。值得关注的是,作为行业风向标的标杆房企们,在今年不再是仅盯着一线城市寸土寸金的土地资源,而是把更多的目光聚焦到二线城市。

    从20大标杆房企拿地金额排行榜看,今年上半年拿地出手最阔绰的前3名房企分别是万科、碧桂园、融创中国,三家房企上半年的拿地金额均超过了300亿元。

    其中,万科继续2015年以来的“土豪”路线,依旧是今年以来拿地金额最高的房企,上半年共计拿地支出611.9亿元,同比大增151%。而平均拿地成本为4955元/平方米,并不算高。

    从2015年开始转向二三线城市拿地的万科,今年上半年依然青睐二线城市。据万科公告可以查询到,万科在今年1月至6月,每个月都有新增项目,6个月内总计新增加了77个项目。这些项目主要集中在厦门、南京、合肥、杭州、苏州等发展较好的二线城市,以及具有房价“洼地”的贵阳、宁波等城市。仅6月份,万科就新增了15个项目,其中,6个项目通过股权合作拿到,9个项目通过招拍挂拿到,合计总建筑 面积414.7万平方米,属于万科权益的建筑面积为299.3万平方米,权益地价是130.8亿元。这些项目无一不处于二线城市较好地段。据万科董秘朱旭介绍,这15块地的平均地价只有4371元每平方米,属于一个比较安全的估值水平。

    据朱旭介绍,万科拿地有三个策略:第一,有一套严格的财务筛选标准,看地、地价和未来收益来拿 地,不会拿地王;第二,在区域选择上,考虑一线城市和二线城市,以及一二线城市附近的都市圈中可能成为其卫星城、轨道能够通到的地方,也就是经济有发展、就业有增长、有更多住宅需求的城市。第三,不会跟风,在市场较差时,果断出手拿很多土地,而在市场较好时,则会采取股权合作等方式,拿小的地产商手中的一 些存量土地,从而控制拿地成本。

    拿地金额同比增长最迅猛的房企是雅居乐地产、绿城中国和中国金茂,同比增幅分别高达6773%、1911%、1310%。

    今年上半年,雅居乐地产拿地金额达到45亿元。而在今年3月23日的业绩会上,雅居乐管理层曾 直言“最坏的时候已经过去”,并透露公司今年将拿出100亿元买地。雅居乐在2013年耗资百亿元拿地之后,就放慢了拿地脚步。2014年,雅居乐新购土 地金额仅24.1亿元;2015年则只买入两幅分别位于长沙和广州的土地,拿地总价为15.37亿元。

    就拿地金额而言,谨慎拿地的房企除了越秀地产,还有金地集团。金地集团在今年上半年仅拿了3宗地块,共计支出15.06亿元,同比下降86%。其中,4月份于杭州市萧山区新增土地一宗,成交总价8.84亿元,楼面地价约6160元/平方米。

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